Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegen der Besteuerung im Sinne des § 23 EStG. Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.
Der Streitfall
Max Müller erwarb im Jahr 2014 teilweise fremdfinanziert ein bebautes Grundstück für rund 144.000 EUR. Das Grundstück hatte er vermietet.
Im März 2019 übertrug M die Immobilie auf seine Tochter Susanne. Die Restschuld des Bankdarlehens betrug zu diesem Zeitpunkt 115.000 EUR. Der Verkehrswert der Immobilie belief sich Zeitpunkt auf 210.000 EUR.
Susanne übernahm die Bankverbindlichkeit im Rahmen der teilentgeltlichen Übertragung und finanzierte diese neu. Max Müller leistete eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 4.000 EUR.
Strittig: Liegt teilentgeltliche Übertragung vor?
Das Finanzamt erfasste den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Es hat die Übertragung nach Maßgabe des Verkehrswerts und der von Susanne übernommenen Verbindlichkeiten in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Vorgang aufgeteilt. Soweit die Übertragung entgeltlich erfolgte, lag nach Ansicht des Finanzamtes ein privates Veräußerungsgeschäft vor.
BFH: Übernahme von Schulden stellt entgeltliche Gegenleistung dar
Der BFH hat dies bestätigt.
Bei einem unentgeltlichen Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger gem. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.
Die Übernahme von Schulden beim Erwerb eines Wirtschaftsguts stellt eine entgeltliche Gegenleistung dar. Es liegt in Höhe der Schuldübernahme ein Entgelt vor.
Folglich liegt im Streitfall ein teilentgeltlicher Erwerb vor. In diesem Fall erfolgt eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Die Anschaffungskosten sind entsprechend der "Entgeltlichkeitsquote" aufzuteilen.
Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen, unterliegt der Vorgang hinsichtlich des entgeltlichen Teils als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer.
Hinweis
In der Praxis wird Vermögen häufig zu Lebzeiten auf die nachfolgende Generation übertragen. In diesen Fällen sollte nicht nur an die Erbschaftsteuer gedacht werden, sondern auch an § 23 EStG.