Der Bundesrat hat am 19.12.2025 der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (BR-Drucks. 626/25) zugestimmt, am 29.12.2025 wurde sie im BGBl. veröffentlicht.
Mit dieser Verordnung wurden diverse steuerliche Verordnungen geändert.
Änderung der EStDV
Unter anderem wurden in der der EStDV die Grenzen, nach denen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile steuerlich nicht als Betriebsvermögen behandelt werden müssen, angepasst.
§ 8 EStDV sieht für Grundstücksteile von untergeordneter Bedeutung ein Bilanzierungswahlrecht vor.
Werden die Grenzen des § 8 Satz 1 EStDV nicht überschritten, kann eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterbleiben. Bisher konnte die Erfassung im Betriebsvermögen unterbleiben, wenn der Wert des Grundstücksteils nicht mehr als 1/5 des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR betrug. Beide Grenzen mussten also eingehalten werden.
Nun kann eine Zuordnung unterbleiben, wenn der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil nicht mehr als 30 qm groß ist oder sein Wert nicht mehr als 40.000 EUR beträgt. Für die Ausübung des Wahlrechts reicht es, wenn eine der beiden Grenzen nicht überschritten wird.
Neben dem Hauptanwendungsfall des häuslichen Arbeitszimmers kommen Garagen und Lagerräume als Anwendungsfälle der Regelung des § 8 EStDV in Betracht.
Erstmalige Ausübung des Wahlrechts = Entnahme?
Die Neuregelung des § 8 Satz 1 EStDV ist in allen offenen Fällen anzuwenden, § 84 Abs. 1d Satz 1 EStDV.
Fraglich ist, wie mit den Fällen umzugehen ist, in denen der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil aufgrund des Überschreitens der Grenze von 20.500 EUR als Betriebsvermögen bilanziert wurde, sich aufgrund der Neuregelung nun ein Wahlrecht ergibt und der Steuerpflichtige sich gegen eine Zuordnung des bisher bilanzierten Grundstücksteils zum Betriebsvermögen entscheidet.
Führt dies zu einer gewinnrealisierenden Entnahme zum Teilwert nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG? Dazu trifft die Neufassung des § 8 EStDV leider keine Aussage. Unseres Erachtens kommt es in diesen Fällen zu einer gewinnrealisierenden Entnahme. Der Bund der Steuerzahler e.V. hatte in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf eine Klarstellung empfohlen, dass in Bestandsfällen eine ertragsteuerliche neutrale Entnahme möglich ist. Es ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung zu dieser Problematik noch Stellung nehmen wird.
Nichtabziehbarkeit von Grundstücksaufwendungen
Neu ist außerdem, dass die mit dem Grundstücksteil in Zusammenhang stehenden Grundstücksaufwendungen nicht mehr abgezogen werden dürfen, wenn eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterbleibt, § 8 Satz 2 EStDV.
Bisher war ein Abzug der entsprechenden Aufwendungen nach R 4.7 Abs. 2 Satz 4 EStR möglich, sodass eine AfA für den nicht bilanzierten Gebäudeteil ermittelt werden musste.
Die Neuregelung des § 8 Satz 2 EStDV gilt gem. § 84 Abs. 1d Satz 2 EStDV ab den Wirtschaftsjahren, die nach dem 31.12.2025 beginnen und betrifft damit auch Altfälle.
Betriebsbezogene Aufwendungen aber weiterhin abziehbar
Betriebsbezogene Aufwendungen wie z. B. Strom und Heizkosten können nach der Neuregelung weiterhin als Betriebsausgaben abgezogen werden, da sie trotz unterbliebener Zuordnung des Grundstücksteils zum Betriebsvermögen betrieblich veranlasst sind.
Hinweise
Änderung der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV)
Auch § 17 StBVV wurde geändert. Die Regelung wurde an das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) angepasst und der Begriff „Ablichtung“ durch „Kopie“ ersetzt. Die Erstellung von Scans (insbesondere zur individuellen Arbeitserleichterung) ist also nicht von der Dokumentenpauschale erfasst, weil hierfür grundsätzlich. keine gesonderten Kosten, wie z.B. Papier- und Tonerkosten, entstehen.
Nicht umgesetzte Änderungen
Weitere Änderungen der EStDV zur Immobilienbesteuerung, die der Referentenentwurf des BMF noch enthielt, wurden nicht umgesetzt.
Gestrichen wurden sowohl die Neuregelung zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke (§ 9b EStDV-E) als auch die Beschränkung beim Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (§ 11c Abs. 1a EStDV-E). Hier war ursprünglich vorgesehen, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ausschließlich durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und mit verpflichtender persönlicher Vor-Ort-Besichtigung erbracht werden sollte.
Fundstelle
Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Vorschriften, BGBl. 2025 I Nr. 372