Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung eines bebauten Grundstücks

Einkommensteuer

Das Bundesfinanzministerium hat zur Kaufpreisaufteilung von bebauten Grundstücken eine neue Arbeitshilfe veröffentlicht.

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG) stellt das BMF eine neue Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zur Verfügung (Stand August 2022). 

Nach der Rechtsprechung des BFH ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Nach § 6 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021 sind zur Ermittlung des Verkehrswerts grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegenüber. Die Verfahren sind im Sinne der ImmoWertV nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, begründet zu wählen. 

Das BMF stellt eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der aktuellsten Rechtsprechung des BFH ermöglicht in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung. Das BMF schreibt in der Anleitung selbst, dass es sich um eine qualifizierte Schätzung handelt, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

Zusammenfassend bleiben für die Praxis die folgenden Möglichkeiten der Wertermittlung für das Gebäude: 

  1. Grundsätzlich ist einer Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag zu folgen. 
  2. Etwas anderes gilt, wenn die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen. 
  3. Die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF hat keine Bindungswirkung. 
  4. Im Zweifel hilft nur ein Gutachten. 

Fundstelle

Arbeitshilfe des BMF, 29.08.2022, www.bundesfinanzministerium.de

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