Nach einem Brandschaden entstehen verschiedene Kosten zur Schadensbeseitigung. Diese können anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellen, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung entstehen.
Sachverhalt
Der Kläger kaufte im September eine Immobilie zum Preis von ca. 38.000 EUR. Sie befand sich in einem sehr schlechten Zustand. Er vermietete diese Immobilie befristet für ca. vier Jahre. Im Anschluss hieran plante er eine Kernsanierung oder den Abriss der Immobilie. Im Jahr nach der Anschaffung kam es durch einen Kurzschluss zum Brand, der einen großen Schaden verursachte. Der Kläger erklärte in seiner Steuererklärung einen Überschuss der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, aufgrund der hohen Erhaltungsaufwendungen. Diese umfassten ca. 14.000 EUR für die Brandschadenbeseitigung und ca. 11.000 EUR für die Erneuerung der Fenster und der Stromversorgung.
Das Finanzamt betrachtete diese Aufwendungen in voller Höhe als anschaffungsnahe Herstellungskosten und erkannte die Aufwendungen nur in entsprechend höherer Abschreibung als Werbungskosten an.
Urteil
Die Klage hiergegen hatte zumindest teilweise Erfolg. Die Kosten für die Brandschadenbeseitigung (14.000 EUR) sind hier als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Die übrigen Erhaltungsmaßnahmen (11.000 EUR) waren hier jedoch als Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
Fazit
Entstehen durch ein Schadensereignis an einer Immobilie innerhalb von drei Jahren nach ihrer Anschaffung Reparatur- oder Erhaltungsmaßnamen, so ist genau zu prüfen, ob und in welchem Umfang diese den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind.
Fundstelle
FG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2023, 10 K 2184/20 E