Immobiliengesellschaften, die vermögensverwaltend tätig sind, können durch die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erhebliche Steuerersparnisse erzielen. Doch was passiert, wenn im sechsten Jahr nach Erwerb plötzlich viele Objekte veräußert werden? Das aktuelle BFH-Urteil bringt Licht ins Dunkel und sorgt für Rechtssicherheit in der Praxis.
Eine vermögensverwaltende GmbH hatte 15 Grundstücke im Jahr 2007 erworben. In den ersten fünf Jahren erfolgten keinerlei Verkäufe oder vorbereitende Maßnahmen. Im sechsten Jahr (2013) wurden 13 Grundstücke veräußert, zwei weitere erst 2015. Das Finanzamt nahm gewerblichen Grundstückshandel an und versagte die erweiterte Kürzung. Zu Unrecht, wie das FG Münster und der BFH feststellten. Maßgeblich war der Tod eines Gesellschafters, der zur Veräußerung führte.
Zentrale Vorschrift ist § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, wonach Unternehmen unter bestimmten Voraussetzungen den Gewerbeertrag um die Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes kürzen dürfen. Die BFH-Rechtsprechung nutzt zur Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel die Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, liegt regelmäßig Gewerblichkeit vor.
Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist jedoch keine starre Grenze. Erfolgen - wie hier - die Verkäufe erst im sechsten Jahr, können besondere Umstände das gewerbliche Element entkräften. Der BFH betont: Ohne vorbereitende Maßnahmen oder objektive Indizien für eine Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor - auch nicht bei 13 Objekten.
Die Entscheidung schafft Klarheit für vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften:
Verkäufe nach fünf Jahren müssen nicht automatisch zur Gewerblichkeit führen, auch nicht bei großer Objektanzahl.
Entscheidend bleibt die Prüfung objektiver Anhaltspunkte im Erwerbszeitpunkt.
Der Einzelfall ist entscheidend, insbesondere unvorhersehbare Ereignisse wie ein Todesfall können Verkaufswellen erklären.
Fazit
Der BFH stellt klar: Die Drei-Objekt-Grenze entfaltet ihre Indizwirkung nur innerhalb von fünf Jahren. Erfolgt der Verkauf später, ist ein gewerblicher Grundstückshandel nicht indiziert - selbst bei vielen Objekten. Entscheidend bleibt die Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt.