Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist für Grundstücks- und Wohnungsunternehmen ein wesentlicher Hebel, um Mieterträge gewerbesteuerlich zu entlasten. In der Praxis reicht jedoch schon eine scheinbar kleine Abweichung vom reinen Vermietungsmodell, um die Begünstigung insgesamt zu gefährden. Genau an dieser Schnittstelle setzt ein gleich lautender Ländererlass an, der die Unterbringung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine erleichtern soll, ohne dass Grundstücksunternehmen die erweiterte Kürzung verlieren.
Die erweiterte Kürzung setzt voraus, dass sich das Unternehmen im Kern auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes beschränkt. Werden daneben Tätigkeiten ausgeübt, die als gewerblich zu qualifizieren sind oder als schädliche Nebentätigkeiten wirken, kann die erweiterte Kürzung vollständig entfallen. Besonderes Konfliktpotenzial entsteht bei möblierter Überlassung und bei entgeltlichen Zusatz- oder Unterstützungsleistungen. Für bestimmte Nebenleistungen enthält § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG zwar eine gesetzliche Öffnung, diese ist aber eng: Die Erträge müssen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern stammen und im Wirtschaftsjahr insgesamt 5% der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes nicht übersteigen.
Die obersten Finanzbehörden der Länder reagieren auf das Engagement der Wohnungswirtschaft bei der Unterbringung von Geflüchteten. Der Erlass stellt klar: Ob die entgeltliche Überlassung von möbliertem Wohnraum an Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine den Tatbestand der Gewerblichkeit erfüllt, wird aus Billigkeitsgründen für Einnahmen bis zum 31.12.2026 nicht geprüft. Damit entschärft die Finanzverwaltung das in der Beratungspraxis besonders kritische Risiko, dass die Möblierung als Indiz für eine gewerbliche Betätigung gewertet und dadurch die erweiterte Kürzung insgesamt in Frage gestellt wird.
Für sonstige entgeltliche Unterstützungsleistungen wie die Zurverfügungstellung von Nahrungsmitteln, Hygieneartikeln oder Kleidung bleibt es dagegen bei der gesetzlichen Leitplanke des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG. Solche Erträge sind nur dann unschädlich, wenn sie aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern resultieren und die 5%-Grenze im Wirtschaftsjahr eingehalten wird. In der Praxis ist deshalb eine saubere Abgrenzung der Entgeltbestandteile entscheidend, damit die 5%-Quote belastbar überwacht werden kann.
Berät Frau Schmidt etwa die Müller Immobilien GmbH, die Wohnungen an eine Kommune vermietet, welche die Wohnungen
wiederum an Ukraine-Kriegsflüchtlinge überlässt, ist ein weiterer Punkt wichtig: In den Jahren 2022 bis 2026 gelten die Wohnraumnutzenden aus Billigkeitsgründen als (mittelbare) Mieter des Grundstücksunternehmens im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG. Das erleichtert die Einordnung von Unterstützungsleistungen in Vermietungsketten, in denen der Vertragspartner formal ein Träger oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist, die Leistungen aber an die tatsächlichen Bewohner anknüpfen.
Fazit
Der Ländererlass nimmt Grundstücksunternehmen bei der möblierten Überlassung an Ukraine-Kriegsflüchtlinge bis zum 31.12.2026 ein zentrales Gewerbesteuerrisiko. Entwarnung gilt aber nicht grenzenlos: Entgeltliche Nebenleistungen bleiben nur innerhalb der 5%-Grenze und bei entsprechendem Mieterbezug unschädlich. Für die Beratungspraxis bedeutet das, dass die begünstigte Nutzung dokumentiert und die Einnahmestruktur laufend überwacht werden muss, damit die erweiterte Kürzung nicht an vermeidbaren Formalien scheitert.