Berechnung der 10-Jahres-Frist bei sanierungsrechtlicher Genehmigung

Einkommensteuer

Wird ein in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenes Grundstück verkauft, muss dies von der betroffenen Gemeinde schriftlich genehmigt werden. Wirkt eine nach Ablauf der Veräußerungsfrist des § 23 EStG erfolgte Genehmigung auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts zurück?

Wenn ein in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenes Grundstück verkauft werden soll, bedarf dieser Vorgang der schriftlichen Genehmigung der betroffenen Gemeinde (§ 144 BauGB). 
Der BFH hatte über den Ablauf der 10-Jahres-Frist bei einem privaten Veräußerungsgeschäft zu entscheiden, in dem Erwerb und das Veräußerungsgeschäft (Angebot und Annahme des Vertrags) innerhalb der Frist, die schriftliche Genehmigung der Gemeinde aber außerhalb der Frist ausgesprochen wurde. 

Der Streitfall

Das Ehepaar Schlau hat 2002 eine Eigentumswohnung gekauft, die sie vermietet haben. Am 20.12.2002 hat das Ehepaar ein notariell beurkundetes Angebot zum Erwerb dieser Eigentumswohnung abgegeben, das der Veräußerer mit notariell beurkundeter Annahmeerklärung vom 07.01.2003 annahm. Das Objekt befand sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet i. S. des § 142 BauGB.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 27.12.2012 hat das Ehepaar Schlau die Immobilie veräußert. Die für die Eigentumsumschreibung erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung wurde von der zuständigen Gemeindebehörde am 05.02.2013 erteilt.

Aus der Veräußerung hat das Ehepaar unstreitig einen Gewinn in Höhe von rund 200.000 EUR erzielt. Das Finanzamt war der Meinung, dass die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen war und hat den Gewinn als sonstige Einkünfte der Einkommensteuer unterworfen. Damit waren die Eheleute Schlau nicht einverstanden und haben nach erfolglosem Einspruch Klage erhoben.

Der BFH bestätigt: Die Veräußerung ist innerhalb der 10-Jahres-Frist erfolgt. 

Zu Begründung führt der BFH aus: Gemäß § 22 Nr. 2 EStG zählen zu den sonstigen Einkünften auch Einkünfte aus privaten Ver-äußerungsgeschäften i. S. des § 23 EStG. Dazu gehören u. a. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

Maßgebend für die Berechnung dieses Zeitraums sind nach ständiger BFH-Rechtsprechung die Zeitpunkte, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen werden. 

Eine "Anschaffung" bzw. "Veräußerung" i. S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG liegt vor, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bindend abgegeben worden sind.

Diese Bindungswirkung ist im Streitfall gegeben. Beide Parteien hatten sich bereits vor Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung auf die Vertragsinhalte geeinigt und konnten sich nicht mehr einseitig vom Vertrag lösen.

Hinweise

  • Ob und wann die Genehmigung erteilt wird, ist damit nicht von Bedeutung. 
  • Eine einseitige Bindung, z. B. durch ein einseitiges Angebot einer Partei, sich (unabhängig von der Erteilung der Genehmigung) jederzeit einseitig vom Vertrag lösen zu können, reicht insoweit nicht aus. 

Fundstelle

BFH-Urteil vom 25.03.2021 IX R 10/20

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