Erwerb von Teileigentum - Vereinbarter Kaufpreis als Bemessungsgrundlage

Haas - Steuernachrichten

Beim Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Die Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und geht nicht in das  Vermögen des Wohnungseigentümers über. Mangels Rechtsträgerwechsel erfolgt deshalb kein Abzug von der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Die Klägerin erwarb das Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum. Im Kaufvertrag ist vereinbart, dass der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern (Vorschüsse, Instandhaltungsrücklage usw.) bei Besitzübergang auf den Käufer übergehe. Der Kaufpreis betrug 40.000 EUR. Die Grunderwerbsteuer wurde auf den vollen Kaufpreis festgesetzt woraufhin die Klägerin den Abzug der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 14.815,19 EUR von der Bemessungsgrundlage begehrte. Sie gab an, dass es sich bei der Instandhaltungsrückstellung um ein bilanzierungsfähiges Wirtschaftsgut in Form einer Geldforderung handele, welches nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Dem folgte der BFH nicht.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Dies betrifft auch die Übertragung von Teileigentum. Alle Leistungen die der Käufer für den Erwerb eines Grundstücks aufbringt, unterliegen der Grunderwerbsteuer. Die Aufteilung einer Gegenleistung ist nur dann zulässig, wenn im Kaufvertrag Gegenstände erfasst sind, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Die Instandhaltungsrückstellung geht bei der Übertragung von Teileigentum nicht in das Vermögen des Wohnungseigentümers über. Sie verbleibt vielmehr im Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es findet folglich kein Rechtsträgerwechsel statt. Die Wohnungseigentümer haben keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie frei verfügen können. Auch wenn der Rückstellung im Kaufvertrag ein eigenständiger Wert zugemessen wird, liegt keine Vermögensposition vor, deren zivilrechtlicher Erwerb möglich wäre.

Das Entgelt, welches der Erwerber zumindest wirtschaftlich für die anteilige Instandhaltungsrücklage aufwendet, leistet er daraus folgend für den Erwerb des Grundstücks. Der gesamte Kaufpreis bildet folglich die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer. Ausgenommen von der Bemessungsgrundlage wäre lediglich ein im Kaufvertrag vereinbarter Kaufpreis für Gegenstände. Wie die Rückstellung ertragsteuerlich zu behandeln ist, ist in diesem Fall irrelevant.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 16.9.2020, II R 49/17

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